Galvaspilsētā vairāki biroji ir pustukši un jaunie projekti iesaldēti, tomēr, par spīti ekonomiskajai situācijai, tuvāko divu trīs gadu laikā biroju nomas tirgus Rīgā kļūs plašāks.
Pirms trim četriem gadiem gan latviešu, gan reģionālie attīstītāji – lietuvieši un igauņi – ticēja, ka Rīgā ir izdevīgi būvēt birojus. Latvijas galvaspilsētai pēc apjoma, iedzīvotāju skaita un biznesa aktivitātes Baltijā ir liela loma. Tāpēc biroju tirgum šeit pēc loģikas nevajadzētu būt mazākam nekā kaimiņvalstīs. Tomēr pirms diviem trim gadiem tas bija divreiz mazāks nekā Viļņā un trīsreiz mazāks nekā Tallinā, stāsta Mihails Morozovs, nekustamā komercīpašuma konsultantu kompānijas "Colliers International" vadošais partneris Baltijas valstīs un Baltkrievijā. Vēlme ātri nopelnīt konkurences trūkuma apstākļos ļāva attīstītājiem ar klientiem izrīkoties nesaudzīgi, nemitīgi palielinot nomas maksu. Dažbrīd neapdomīgi tika sabūvēti biroji, kuriem šobrīd atrast īrniekus ir grūti.
“Mums nav iespēju kā Maskavā, Minskā vai Kijevā, kad var būvēt, ko vēlies, jo nomnieks atradīsies jebkurā gadījumā. Attīstītāju veiksmes un neveiksmes saistītas ar viņu sapratni par šo nozari,” norāda M. Morozovs.
Attīstītāji kož pirkstos
Agrāk, ja nomniekam kaut kas nepatika, saruna bija īsa - negribi? Uz redzēšanos! Uzņēmēji nedomāja, kā saglabāt un atbalstīt attiecības ilgtermiņā. Šobrīd, kad palielinājusies konkurence, nomnieks var prasīt attīstītājam vairākus labumus, par kuriem agrāk ieminēties nebija iespējams. Ir iespēja izvēlēties starp kvalitatīvāku iekšējo apdari, komercnosacījumiem, klients var prasīt kompānijai, piemēram, lai tā apmaksā viņa pārcelšanās izdevumus. Uzņēmēji daudz vairāk rūpējas par saviem darbiniekiem, tāpēc striktāk vērtē, kāds komforts ir birojā, kāda ir IT sistēma, gaisa apmaiņa. Svarīga ir ne tikai telpas temperatūra, bet arī, piemēram, mitrums. Tiek vērtēts, kā līdz birojam iespējams nokļūt.
“Lielākā daļa no esošajiem projektiem nav pietiekami elastīgi uz šiem pieprasījumiem. Attīstītāji nespēj psiholoģiski pielāgoties situācijai, ka vairs nevar diktēt nosacījumus. Pirms gada visi gribēja palielināt nomas maksas par maksimālu likmi, kas turklāt notika Latvijas inflācijas apstākļos,” stāsta M. Morozovs.
Nomas likmes pieaugums pēdējos trijos gados bija aptuveni 50 līdz 60 procenti, kas tik īsā laika periodā ir nesamērīgi augsts. Šobrīd, kad vajag nomas likmi samazināt uz 20%, tā ir traģēdija, jo daudzu projektu attīstība bija ieplānota pēc scenārija, ka nomas likme nemitīgi pieaugs. Tā ir viena no klasiskākajām kļūdām nekustamo īpašumu attīstīšanas jomā.
“Tas, ka paaugstinās konkurence un nomniekiem ir izvēles iespējas, ir normāla situācija,” uzskata "Colliers International" asociētais direktors CRE departamentā Deniss Kairans. Viņš uzsver, ka pustukšo biroju telpu īpašniekiem ir jāmaina sava nostāja. Kaut arī šobrīd tos ir grūti realizēt, D. Kairans uzskata, ka arī šīs ēkas laika gaitā aizpildīsies, tomēr nosacījumi, kādus klientam izvirzīs attīstītājs, būs krietni atšķirīgi nekā sākumā.
Kvalitāti nosaka bankas
Šobrīd Rīgas respektablākie biroji atrodas Skanstes ielas rajonā, kur koncentrējas lielākā daļa banku, piemēram AS “Latvijas Krājbanka”, “Rietumu banka”, “DnB Nord banka”, “Aizkraukles banka”, “Nordea banka”. Populāras ir arī teritorijas gar Daugavu, piemēram, Mūkusalas iela, Krasta ielas rajons. Tas kļuvis populārāks līdz ar Dienvidu tilta celtniecību. Perspektīvs ir arī stūris starp Kārļa Ulmaņa gatvi un Lielirbes ielu pie “Spices”. Viens no biroju ēkas etaloniem ir “Swedbank” ēka jeb “Saules akmens”, kurā iekārtojusies “Swedbank”, “Rietumu banka”, “Parex banka” un citas kompānijas. Taču tieši bankas šobrīd nosaka biroju kvalitātes līmeni, jo tām ir lielākas iespējas ieguldīt gan projektēšanā, gan celtniecībā. Parasti attīstītāji nevar atļauties nestandarta apdares un arhitektūras risinājumus. Pat ja var, tad vēlāk nomnieks nespēj samaksāt par telpām. Bez bankām telpu nomāšanā aktīvas ir telekomunikāciju, IT, apdrošināšanas un farmācijas kompānijas, kā arī ārzemju pārstāvniecības. Taču šīs kompānijas nav tik maksātspējīgas. Piemēram, apdrošināšanas firmas vēlas samazināt izmaksas un no vairākiem birojiem pārvācas uz vienu. Tās nemaksā prēmijas par skaistu arhitektūru, galvenais ir nomas cena.
Attīstītājiem ir arī interese darboties mikrorajonos, taču pieprasījums šobrīd nav liels. “Mūsu kompānija pirms diviem gadiem Pļavniekos realizēja projektu “Astras biroji”, kur šobrīd atrodas “Ge Money” galvenais birojs. Taču 2005. un 2006. gadā bija ekonomiski izdevīgāka situācija nekā šobrīd,” norāda D. Kairans.
Nomnieki ir gatavi pagaidīt līdz 2010., 2011. gadam, kad Rīgā būs jauni biroji, kas atbildīs viņu vēlmēm. Biroju nomas tirgū paliks spēcīgākās un pieredzējušākās kompānijas. Turpretī vietējiem attīstītājiem, kuriem ir zemes gabals un doma kaut ko uzcelt un viegli pārdot vai iznomāt, viegli nebūs.
Visu rakstu lasiet 9. oktobra izdevumā
Komentēt rakstu