Tāpēc uzņēmums “Latio” ir ieviesis jaunu pakalpojumu – nekustamā īpašuma ilgtermiņa vērtības noteikšanu. Speciālistu domas dalās - vērtētāji uzskata, ka jau šobrīd spēj piedāvāt kvalitatīvu nākotnes analīzi, turpretī citi - ka beidzot nekustamā īpašuma nākotnes vērtība tiks izstrādāta padziļinātāk un objektīvāk.
Cenas nekritīsies mūžīgi
Pēdējos mēnešos turpinājusies nekustamo īpašumu tirgus aktivitātes samazināšanās - īres maksu un pārdošanas cenu strauja lejupslīde. Aizvadītā gada laikā mājokļu cenas kritušās par 20–30% un, salīdzinot ar pagājušā gada sākumā sasniegto augstāko līmeni, pat par 25–40% (atkarībā no novietojuma un kvalitātes). Daudzviet piedāvājuma cenas ir 2005., 2006. gada mijas līmenī. Kopš gada sākuma kritušās gan dzīvojamās platības īres cenas, gan komercobjektu nomas maksas vismaz par 10%.
Šā brīža tautsaimniecības rādītāji tuvākajā laikā nesola augušupejošas attīstības prognozes.
„Patlaban atsevišķos segmentos, piemēram, noteiktās zemes gabalu, kvalitatīvu biroja telpu un dzīvokļu kategorijās, tirgus vērtības ir nokritušās zem to ilgtermiņa vērtības. Turpinoties iepriekšējam cenu samazināšanās tempam, konkrētā brīža tirgus vērtība var būt zemāka par ilgtermiņa vērtību,” stāsta „Latio” vērtēšanas daļas vadītāja Diāna Štāle. Šāda tirgus situācija izveidojusies, vienlaikus notiekot gan īpašumu tirgus cenu korekcijai, gan ekonomiskās aktivitātes lejupslīdei, tomēr šīs tendences nevar saglabāties mūžīgi. Tāpēc ir svarīgi, pērkot īpašumu tagad, zināt, kāda būs tā vērtība nākotnē.
Pirkt var jau tagad
Ilgtermiņa vērtības noteikšana ir konsultatīvs pakalpojums – analīzes rezultātā tiek nosaukta aptuvena nekustamā īpašuma cena, kas varētu būt aktuāla pēc desmit un vairāk gadiem. “Aprēķini tiek balstīti uz informāciju par nekustamā īpašuma tirgus situāciju un ekonomiskās situācijas analīzi. Piesardzīgi tiek izvērtēta arī nākotnes iedzīvotāju pirktspēja un īpašuma pārdošanas iespējas. Turklāt tiek analizēti ar pašu objektu un tā apkārtni saistītie ekonomiskie, tehniskie un finansiālie parametri. Ļoti svarīga ir gan vietas, gan būves kvalitāte. Liela uzmanība tiek veltīta prognozētajiem apsaimniekošanas, komunālo pakalpojumu un nodokļu izdevumiem. Tiek ņemta vērā arī sociālā vide, apkārtnes infrastruktūra un tās attīstība, īpašuma tehniskais stāvoklis un citi kritēriji,” stāsta Diāna Štāle.
Nekustamo īpašumu projektu attīstītāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ilvars Meltnieks atzinīgi novērtē šādu ilgtermiņa analīzi. ”Svarīgi, ka tiek ņemta vērā arī apkārtnes attīstība nākotnē. Ja ir pieejami pilsētas attīstības plāni, no tiem var izdarīt daudz secinājumu par to, kā mainīsies īpašuma vērtība. Skaidrs, ka, ja tuvāko desmit gadu laikā zaļo, mājai piegulošo pagalmu plāno apbūvēt, ēkas vērtība kritīsies,” komentē Ilvars Meltnieks.
Ilgtermiņa vērtība ir daudz komplicētāka nekā faktiskā tirgus vērtība, kas tiek aprēķināta noteiktā laikā. ”Jaunais pakalpojums balstās uz ilgtermiņa tendencēm, kas mērāmas gadu desmitos. Mēs neņemam vērā īstermiņa svārstības, piemēram, emocionālu cenu kāpumu vai kritumu, īslaicīgi paaugstinātu vai pazeminātu pieprasījumu,” stāsta D. Štāle.
“Vērtības noteikšana ir konsultatīvs pakalpojums. Domāju, ka cilvēkiem būs interesenti uzzināt, kas jāņem vērā, lai arī tālākā nākotnē pirkums būtu izdevīgs. Šādā veidā viņi redz, kādi komponenti ilgtermiņa vērtību veido,” teic I. Meltnieks.
Cenu kritums licis cilvēkiem gaidīt vēl lielāku vērtību mazināšanos, taču ar laiku tas tomēr beigsies. “Daudzi īpašumu veidi nākotnē būs vērtīgāki nekā patlaban. Tāpēc jau tagad var pirkt, negaidot “labākus laikus”. Ilgtermiņa analīzē šo vērtību ir iespējams noskaidrot,” pircējus iedrošina D. Štāle.
Daudz spekulāciju
Saprātīgs saimnieks seko līdzi sava īpašuma kvalitātei, aktīvi iesaistās lēmumu pieņemšanā par mājas apkārtni un regulāri interesējas arī par sava īpašuma vērtību, tāpēc informācija par īpašuma ilgtermiņa vērtību vairāk interesēs pircējus, pārdevējus, investorus un privātos kreditorus, taču nevar izslēgt, ka tā var būt nozīmīga jebkuram aktīvam un saimnieciskam īpašniekam. Šāds jautājums ir aktuāls arī cilvēkiem, kuriem lēmums par iesaistīšanos darījumā būtu jāizdara šodien – tiem, kuri saskaras ar nepieciešamību pārdot savu īpašumu vai vēlmi aizdot naudu grūtībās nonākušiem mājokļu īpašniekiem. Nākotnes vērtības noteikšanu var veikt gan jauniem, gan lietotiem īpašumiem.
Latvijas īpašumu vērtētāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Vilis Žuromskis gan uzskata, ka jau tagad vērtētāji izstrādā ticamus nākotnes vērtības scenārijus, tāpēc “Latio” pakalpojums nav nekas jauns. “Vērtēšanas kompānijas vienmēr ir piedāvājušas noteikt arī īpašuma nākotnes vērtību. Kritēriji, kas tiek ņemti vērā, ir tie paši,” pārliecināts V. Žuromskis. Tomēr ne vienmēr vērtēšanas uzņēmumi ir tik kompetenti, lai aptvertu nākotnes situāciju. “Ir svarīgi, lai uzņēmumam ir liela pieredze nekustamo īpašumu tirgū, liela datu bāze un spēja analizēt tieši Latvijas procesus. Nedomāju, ka šim mērķim vajadzētu izmantot ārvalstu kompānijas. Viņu metodika var būt laba, taču viņi tik labi nejutīs vietējā tirgus tendences,” stāsta I. Meltnieks. Viņš nenoliedz, ka šajā jomā notiek arī daudz spekulāciju, tiek izvirzītas neprofesionālas prognozes, tāpēc uzņēmuma pieredzei un reputācijai ir ļoti liela nozīme. “Šoreiz pakalpojums tiks izstrādāts tiešām profesionāli,” piebilst I. Meltnieks.
Ilgtermiņa vērtības noteikšana ietver darbības, kas nepieciešamas arī faktiskajai tirgus vērtības noteikšanai – īpašuma tiesību un dokumentu analīzi, īpašuma un apkārtnes apsekošanu, tirgus izpēti un aprēķinu veikšanu. Speciālists uzdod īpašniekam jautājumus par ēkā veiktajiem uzlabojumiem – siltummezgla, jumta un citu konstruktīvi svarīgu elementu remonta darbiem, to veikšanas laiku un kvalitāti.
Pakalpojuma cena atkarīga no īpašuma tipa un apmēra, bet vidēji tas ir par 30% dārgāks nekā faktiskā īpašuma tirgus vērtības noteikšana, piemēram, ja tirgus vērtības noteikšana dzīvoklim izmaksā 80 latu, tad ilgtermiņa vērtības noteikšana - 105 latus.
Komentēt rakstu